北市容積代金制7月上路 公保地主反彈

台北市在七月份,即將就公園、既成道路等「公共設施保留地」,全面取消「捐地換容積」及代金雙軌制,走向「代金制」,公保地主反彈聲浪越來越大,認為日後政府完全剝奪他們的財產處分權,學者認為,其實政府可以考慮延後雙軌制的時間,然後逐年增加代金的比例,這麼一來可以盡量減少爭議。公保地主陳俊村:「這整塊的地都是屬於我私人地,然後市政府他要把我這塊私人地,把它作為公共地域關係,然後103年1月7日行文給我。」放眼望去,整個斜坡都畫上了標線,已經是一條既成道路,但其實這塊地還是屬於私人所有,只不過地主完全無法使用,這是一塊公保地。全國地主自救會秘書長李奇昱:「容積移轉其實就是對於長年政府沒有錢去徵收的公保地主,一個變相的補償措施,就是用捐地的方式,換取一小部分的容積回來。」所謂的公保地,完整名稱叫做公共設施保留地,簡單的說就是都市計畫規劃將來要做為道路、港口、綠地、學校、社教機關或是市場用地等等的機關預定用地,日後由政府徵收開發使用,土地一旦被編定為公共設施保留地,使用就受到限制,這時候政府為了要補償地主,想出了容積轉移的方法。政大地政系副教授孫振義:「容積移轉一開始的發展模式,是用在所謂的古蹟,政府要限縮古蹟不能改建,那很多地主他就會主張說,我如果改建我可以,有很高的增值空間,那所以政府才發現說,那我就假設你有一個發展權,比方講你有多少的容積,就是一個發展權,透過一個機制你可以移到另外一個地方去,漸漸地被用到公共設施保留地,漸漸被用到河川區去。」所謂的容積,是指一塊建地可以蓋出的建築物的樓地板面積,容積率是指這塊土地能蓋出的容積比率,例如一塊100坪土地的容積率是300%,能蓋出的樓地板面積就是300坪,每一塊土地都有固定的容積率,不能夠想蓋多高就蓋多高,而容積移轉就是指為了都市計畫發展需要,政策上允許把A土地的全部或是部分容積拿到B土地上使用,立意初衷是為了鼓勵地主為了都市總體思考,獲得「額外」的容積作為回饋,但因為地主得來的建築容積,最後還是要和建商合作蓋房子,於是衍生成建商跟地主買公保地,再捐給政府取的容積移轉的模式,為了解決容積率滿天飛的亂象,台北市政府從郝龍斌市長時期,改採容積移轉和代金雙軌制,也就是一部分容積由政府做莊,賣給需要的建商,再把金額代付給地主,現在柯市府又定調,全面採用代金制,地主認為會產生出新的問題。全國地主自救會秘書長李奇昱:「目前成價還有公告現值大概50%左右,而市政府只願意用15%以下跟人民收購,明顯就是侵害人民的財產處分權。」台北市議員洪健益:「但前提如果你百分之百做莊,我建設公司依我現在私底下認識的建設公司都說,他們寧可不要做容移,為什麼,第一我買的價格比以前我跟他們,自由市場買賣的價格來得高,第二我如果要申請容移,還要經過你們層層的關卡。」政大地政系副教授孫振義:「比較折衷的方式或許是讓這個落日條款往後延,比方講延個五年到十年再去落日,可是在這段期間逐漸地去,等比例地去限縮可以在民間做交易的容積的比例,比方講從現在的百分之五十五十,變成百分之七十到三十,也就是允許部分的容積,還是在市場上可以交易然後,也可以讓政府要銷售的容積的這個制度比例提升。」弔詭的是台北市府一邊力拼公保地「捐地換容積」制,今年6月底全面落日時,卻又開始規劃另一波河川區私地的,也就是俗稱水保地的捐地換容積制度,未來河川區也將可透過「捐地」給政府換得容積。全國地主自救會秘書長李奇昱:「河川地的捐地方式也有大問題,河川地的公告現值大概一平方米只有兩千三千元而已,但是它毗鄰的這些景觀豪宅、這些住宅用地,它的一平方米是二、三十萬,結果它的計算公式是用毗鄰土地來換算容積移轉,等於是說它的價值馬上暴增百倍,那麼再笨的人他也不會去繳代金。」依照水利法規定,水保地的捐地換容積公式是以水保地鄰接土地的公告現值除以接受基地土地的公告現值,乘上水保地的土地面積,再乘上接受基地的容積率,也就是說,水保地的容積如果要移轉到高價位的地段,不可能是一比一移轉,雖然防止建商爆利,但是可以預見的是,建商未來將公保地的容積移轉目標,轉向河川區私地的現象很有可能發生,都發局有必要進一步規劃,避免容積加速失控。See More : |芙婷寶 價格|芙婷寶 功效|芙婷寶 訂購|芙婷寶 dt56a|芙婷寶 更年期|芙婷寶||||||||||||

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